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4 razones por las que no nos dirigimos hacia otra burbuja de la vivienda

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Con los precios de las viviendas que siguen apreciando por encima de los niveles históricos, algunos están preocupados que podríamos estar dirigiéndonos hacia otro ‘auge & caída” de la vivienda. Sin embargo, es importante recordar que el mercado actual es muy diferente al mercado de la burbuja de hace doce años atrás.

Aquí están cuatro métricas claves que explicarán por qué:

1. Los precios de las viviendas
2. Las normas hipotecarias
3. La tasa de ejecuciones hipotecarias
4. La asequibilidad de la vivienda

1.Los precios de las viviendas

No hay duda de que los precios de las viviendas han alcanzado los niveles de 2006 en muchos de los mercados de todo el país. Sin embargo, después de más de una década, los precios de las viviendas deberían estar mucho más altos basándose únicamente en la inflación.

La semana pasada, CoreLogic informó que,

“El precio de venta mediano ajustado a la inflación en los Estados Unidos en junio de 2006 fue $247,110 (o $199,899 en 2006 dólares), comparado con $213,400 en marzo 2018”. (Estos son los datos más recientes que están disponibles).

2.Las normas hipotecarias

A muchos les preocupa que las instituciones crediticias nuevamente minimicen las normas al nivel que ayudo a crear la última burbuja de la vivienda. Sin embargo, hay pruebas de que las normas de hoy no son tan indulgentes como lo fueron llegando al desplome.

El Housing Finance Policy Center del Urban Institute emite un índice mensual que,

“… mide el porcentaje de los préstamos de compra de vivienda que son susceptibles a un impago – es decir, que se dejan de pagar por más de 90 días después de la fecha de vencimiento. Un HCAI bajo indica que los prestamistas no están dispuestos a tolerar incumplimiento de pago y están imponiendo normas más estrictas a los préstamos, lo que dificulta obtener un préstamo. Un HCAI más alto indica que los prestamistas están dispuestos a tolerar incumplimiento de pago y están tomando más riesgo, haciendo más fácil obtener un préstamo”.

Su Housing Credit Availability Index de julio reveló:

“Queda espacio significativo para expandir con seguridad la caja del crédito. Si el riesgo predeterminado actual fuera duplicado en todos los canales, el riesgo todavía estaría bien dentro de la norma de antes de la crisis de 12.5 por ciento desde 2001 a 2003 para todo el mercado hipotecario”.

3.La tasa de ejecuciones hipotecarias

Una causa importante del desplome de la vivienda la década pasada fue el número de ejecuciones hipotecarias que llegaron al mercado. No solamente aumento el suministro de viviendas para la venta, sino que también fueron vendidas con descuentos del 20 a 50 %. Las ejecuciones hipotecarias ayudaron a reducir el valor de todas las viviendas.

Hoy, los números de las ejecuciones hipotecarias son más bajos que antes del auge de la vivienda. Aquí están los números de los consumidores con ejecuciones hipotecarias nuevas según el informe más reciente de la Reserva Federal, Household Debt and Credit Report:

2003: 203,320 (primeros números reportados)
2009: 566,180 (en el valle del desplome)
Hoy: 76,480
Las ejecuciones hipotecarias hoy son menos del 40 % de lo que eran en 2003.

4.La asequibilidad de la vivienda

Contrario a muchos titulares, la asequibilidad del hogar es mejor ahora que antes del último auge de la vivienda. En el mismo artículo al que se hace referencia en el #1, CoreLogic reveló que, en la mayoría de los mercados, “Los pagos hipotecarios al principal y el interés, ajustados a la inflación, a los que los compradores se han comprometido este año siguen siendo mucho más bajos que los máximos antes de la crisis”.

Luego explicaron:

“La razón principal por la que el pago típico de la hipoteca se mantiene muy inferior a los niveles récord en la mayoría del país es la tasa hipotecaria promedio de junio 2006, cuando el pago hipotecario típico en los Estados Unidos alcanzó un máximo de 6.7 por ciento, comparado con la tasa hipotecaria promedio de cerca del 4.4 por ciento en marzo 2018”.

El “precio” de una casa puede ser más alto, pero el “costo” está todavía por debajo de las normas históricas.

Nivaldo Soria, P.A.

Claudia Serpa, P.A.

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